Bail à ferme LE CARACTERE PROFESSIONNEL ET ECONOMIQUE DE L’ENTREPRISE AGRICOLE Dès que des biens immobiliers (immeubles, terrains, prairies) sont loués et principalement utilisés dans le cadre d’une exploitation agricole, la législation sur le bail à ferme est applicable. Il faut une relation essentielle entre le bien immobilier loué et l’activité agricole du preneur (= caractère professionnel). L’agriculture, l’horticulture et l’élevage sont pris en considération en tant que tels. La sylviculture, quant à elle, est explicitement exclue. Cela n’a pas d’importance si l’utilisateur est agriculteur en emploi principal ou en emploi secondaire. Attention ! La législation sur le bail à ferme est uniquement valide à condition que la production des terrains loués soit explicitement ou principalement destinée à la vente (= caractère économique de l’entreprise agricole). Lorsque le bien immobilier n’est pas explicitement utilisé comme entreprise agricole, le contrat de bail à ferme est exclu. LEGISLATION SUR LE BAIL A FERME ET L’ELEVAGE DE CHEVAUX En ce qui concerne les animaux (l’élevage), uniquement l’élevage d’animaux destinés à la consommation humaine ou utiles pour l’agriculture est à considérer comme activité agricole. Ainsi, l’élevage de chevaux de labour (chevaux de trait) tombe sous l’application du bail à ferme, tandis que ce n’est pas le cas pour les chevaux de course et de selle, vu qu’un cheval de course et/ou de selle ne peut être utilisé pour l’agriculture. De la jurisprudence de la Cour de Cassation s’avère que le contrat de bail relatif aux terrains, sur lesquels sont élevés des chevaux et des poneys pour pratiquer l’équitation, n’est pas un contrat de bail à ferme, parce que les terrains ne sont pas principalement utilisés pour une entreprise agricole. De cette façon, la location d’un bien immobilier pour un manège ne peut pas non plus profiter de la protection du bail à ferme, vu que l’exploitation d’un manège n’est pas considérée comme activité agricole. Le bail d’une prairie à un agriculteur-éleveur de chevaux tombe toutefois sous le bail à ferme, à condition qu’il s’agisse de l’élevage de chevaux de trait. Une exploitation agricole est toujours nécessitée. La législation relative au bail à ferme peut donc bien être applicable, lorsque l’élevage de chevaux est une activité secondaire de l’entreprise agricole et si les terrains sont principalement utilisés pour l’entreprise agricole. L’exploitation de l’élevage de chevaux, indépendamment d’une entreprise agricole, ne tombe pas sous l’application du bail à ferme. Un bail d’une prairie à un amateur de chevaux, où la prairie est uniquement utilisée pour son cheval de course, ne fait pas partie de la loi du bail à ferme. LOCATION DE BIENS IMMOBILIERS Si le titulaire de chevaux n’a pas d’exploitation agricole, cela signifie concrètement qu’il ressortira aux règles du bail de biens immobiliers (par exemple le bail d’écuries, de granges, de pistes, de prairies, etc…). Dans ce cas, on parle d’un ‘bail ordinaire d’un bien immobilier’. Un tel bail peut se réaliser aussi bien oralement que par écrit. Il n’est par conséquent pas obligatoire de conclure par écrit le contrat de bail, pour qu’il soit effectivement valide. Il est toutefois conseillé de toujours faire établir le bail par écrit. Ceci afin d’éviter des problèmes ultérieurs concernant l’existence d’un contrat de bail. En ce qui concerne le loyer, les parties sont tout à fait libres. Lorsqu’il s’agit d’un loyer ordinaire, la loi ne stipule pas de prix minimaux ou maximaux. Les parties doivent donc s’accorder réciproquement à ce titre. Ce qui est différent du bail à ferme. Le prix maximal, que le propriétaire pourra demander au preneur, est calculé sur base d’une formule définie légalement. Si le propriétaire demande plus, le preneur pourra exiger la réclamation des fermages payés en trop.
